Le secteur de l’immobilier en crise : analyse d’une « bombe sociale » à retardement

Avant-propos

Avec des investissements peu liquides, onéreux et indivisibles, le secteur immobilier se caractérise par une forte inertie inhérente liée aux caractéristiques de ses actifs. Bien moins volatiles que les actions et les obligations, les fluctuations sont assez lentes et progressives, ce qui explique des cycles économiques assez espacés dans le temps. Toutefois, puisque l’immobilier pèse aujourd’hui pour plus de 12,8%² du PIB français, la période de récession actuelle tend à accroître les inégalités de façon très marquée au sein de la population.

Mécanismes macro et microéconomiques à l’œuvre

En raison du contexte inflationniste important dans l’UE lié notamment à la guerre en Ukraine, la Banque Centrale Européenne (BCE) a haussé les taux d’intérêt de 4,25 points depuis juillet 2022, portant le taux d’usure³  moyen à environ 5,28% pour le crédit immobilier. En parallèle, les banques ont entre autres durci les conditions d’octroi du prêt, avec un apport personnel situé entre 10% et 25%.

Ces deux effets mènent aujourd’hui à la diminution de la capacité d’investissement moyenne des ménages. Selon l’observatoire Crédit Logement CSA, l’octroi de nouveaux crédits immobiliers a chuté de 50,5% sur un an. Deux cas de figure se posent en conséquence. D’une part, certains ménages — essentiellement les primo-accédants — se retrouvent dans l’incapacité de financer leur projet (désistement par défaut). D’autre part, certains ménages ne souhaitent pas considérer leur investissement au rabais et préfèrent ainsi renoncer temporairement à leur projet (posture d’attentisme). Cette posture est également celle adoptée par les investisseurs privés et institutionnels en raison de rendements locatifs peu élevés associés à un risque généralement important.

En compensation et pour rééquilibrer la demande, les prix du marché immobilier dans les milieux urbains denses sont amenés à diminuer. Il s’agit d’une bonne nouvelle, puisque cette baisse permet de corriger l’écart valeur transactionnelle / valeur réelle (les prix en France étant surestimés en moyenne de 10% à 15%)⁴. Déjà entamée⁵, cette transition vers un équilibre relatif est toutefois plus lente que prévue. En cause probable, l’attentisme du côté des vendeurs, qui ne souhaitent pas faire de cession au rabais.

Un retard sur le développement national adjoint à une précarisation des ménages

Par ailleurs, cette situation aggrave la crise du logement, puisque la décroissance de production de logements neufs en France liée au retrait des acheteurs (investisseurs, privés et institutionnels) augmente la difficulté à se loger. Aussi, la part des primo-accédants en France continue de diminuer (-7 points depuis 2019), ce qui accentue la paupérisation des ménages à faibles et moyens revenus et participe ainsi à la croissance des inégalités. L’indice de solvabilité⁶ des primo-accédants va en ce sens, avec un retrait de -4,3 points en un an⁷.

Le corollaire de cette récession est le report conséquent des potentiels acquéreurs sur le marché locatif, généré par la baisse des transactions anticipées (-17% sur l’année)⁸. Certains ménages (jeunes travailleurs et étudiants notamment) ont bien plus de mal à se loger. En effet, les 18-34 ans font partie des catégories les plus touchées, avec 40% de dossiers rejetés auprès des banques sur l’année. En conclusion : le marché se tend et les difficultés se cristallisent.

Enfin, la crise immobilière fait également prendre un retard important sur la transition énergétique. En effet, la rénovation du parc vieillissant et le manque de production de logement⁹  ne permettent pas de respecter les engagements décennaux pris par le gouvernement. De plus, l’évolution des réglementations (e.g., interdiction de location pour les passoires thermiques, taxes sur la vacance, encadrement des loyers) risque de peser davantage sur les ménages les plus fragiles.

Des opportunités de relance à saisir

La capitale mise à part, il faut espérer en fin de cycle une baisse effective totale de 25% des prix du logement. Une telle baisse permettrait au marché immobilier de se rapprocher d’un Tunnel de Friggit, situation qui serait inédite depuis 2002. Caractérisé dans les années 2000 par l’économiste éponyme, ce modèle défend l’idée que l’inflation des loyers est corrélée à la croissance des revenus des ménages selon une marge d’oscillation de│10-20%│sur le long terme. En clair, ce modèle donne à l’inflation des loyers et à l’indice des prix de l’immobilier une fluctuation purement liée aux revenus des ménages¹⁰. Se rapprocher d’une marge oscillatoire similaire signifierait d’une part la fin de la bulle spéculative immobilière, mais également un retour vers une logique d’accessibilité pour les ménages.

La mise en place de mesures d’intervention visant à produire davantage de logements neufs et des mesures d’accompagnement pour les ménages fragiles sera également nécessaire afin de limiter les externalités négatives engendrées par la crise. Des leviers d’action tels que la mise en place de nouveaux dispositifs fiscaux visant l’aide à la production de logements neufs ; la garantie d’un prêt à taux zéro (PTZ) plus large pour permettre l’accès au crédit pour les ménages aux revenus modestes ou la mise en place de montages innovants tel que le bail réel solidaire (BRS)¹¹ pour limiter la spéculation et encourager la primo-accession, doivent être évalués au regard du contexte actuel afin de maintenir un taux d’accès à la propriété élevé.

Des opportunités de relance à saisir

En opposition, un scénario prospectif postulant l’absence de considération politique et l’aggravement de la crise actuelle pourrait bien avoir comme effet la fragmentation économique des ménages français. Au regard de l’impact lié à la fiscalité (impôts sur les revenus ; baisse des aides sociales ; augmentation des taxes foncières ; réforme des retraites etc.) et de la hausse du coût de la vie due à l’inflation, la situation économique risquerait de faire décrocher les ménages situés en bas de la distribution. Comme le soulignait l’ancien ministre du logement Olivier Klein, la pression exercée par ces phénomènes à la fois conjecturels et structurels — en particulier chez les jeunes, les seniors, et les actifs aux revenus modestes — pourrait bien faire éclater une véritable « bombe sociale ». Aussi, en cette période de crise, la France se doit d’être rationnelle et innovante pour relancer un marché de l’immobilier au bord de la bascule.

Notes et Sources

1. Expression employée par l’Economiste Robin Rivaton et reprise par Olivier Klein, ancien ministre du logement.

2. Soit environ 537 milliards d’euros. Source : Bosvieux J., L’immobilier, poids lourd de l’économie, 2018.

3. Le taux ou seuil d’usure correspond au taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximum praticable par les organismes de crédit. Fixé par la Banque de France, le TAEG inclue tous les frais inhérents au crédit (taux d’intérêt, frais de dossier, assurance, frais de garantie, etc.).

4. D’après une étude réalisée par la banque de financement et d’investissement Natixis en février 2010.

5. Les prix ont chutés de -3% et -8% pour les grandes métropoles, Les Echos.

6. L’indice de solvabilité reprend l’évolution de la capacité d’achat et de la marge de solvabilité.

7. Nappi-Choulet, Ingrid, and Tristan-Pierre Maury. ‘Logement : L’évolution Du Pouvoir d’achat Des Primo-Accédants’. IEIF, Réflexions immobilières, no. 43, Février 2007. [Lien]. 

8. Données communiquées par la FNAIM.

9. Seulement 370 000 logements neufs ont été créés l’an passé, face à un besoin prévisionnel de 450 000 annuel.

10. E.g., plus les salaires augmentent et plus les prix du loyers vont augmenter, puisque les ménages ont davantage de capacité d’investissement.

11. Le BRS a pour objectif de générer un tremplin vers l’accession libre grâce à un système de démembrement du foncier

    – IEIF, 2012. – IGEDD. – Fanny Bugeja-Bloch, 2013, Logement, la spirale des inégalités – FNAIM, 2023, Conjoncture et politique du logement. – INSEE, 2023. – Banque de France, 2023, Note d’information sur le crédit immobilier en France du 05 Avril – Empruntis, 2023.